Evolution des politiques monétaires
Depuis notre dernière lettre aux investisseurs, la Banque Centrale Européenne (BCE) et la Federal Reserve (Fed) aux Etats-Unis ont largement poursuivi leur politique de hausse des taux.
Les effets de cette politique commencent à se faire sentir et nous notons une décélération de l’inflation liée, d’une part, à la baisse du prix des matières premières et, d’autre part, par un ralentissement économique qui semble se diffuser à l’ensemble des économies développées.
Les réunions de ces deux banques centrales qui se sont tenues fin juillet laisse transparaitre un discours moins agressif que précédemment. Bien que les communiqués indiquent qu’il faut continuer de se battre contre l’inflation, la possibilité est aujourd’hui offerte de réviser cette politique si les chiffres de l’activité économique continuent de se déprécier.
Les opérateurs de marchés seront donc d’autant plus sensibles au cours du mois d’août à ces évolutions.
Quelles perspectives pour l’immobilier ?
La hausse des taux qui s’est poursuivie dans les principaux pays développés sur les 18 derniers mois a eu des conséquences sensibles sur l’immobilier.
Nous allons distinguer deux catégories, les foncières cotées qui sont des sociétés spécialisées dans l’investissement immobilier dont les actions sont cotées sur un marché réglementé et les SCPI qui permettent la détention en commun d’immobilier physique.
Les foncières cotées
Ce pan de marchés a particulièrement sous-performé en 2022, les investisseurs fuyant le secteur car les perspectives de piètre performance économique ainsi que de hausses des taux risquaient de fragiliser la solvabilité et la rentabilité des foncières. Les cours se sont donc ajustés en conséquence, mais la performance actuelle du secteur nous parait tout de même extrême à ce stade, avec les informations économiques en notre possession. En premier lieu, la dette des foncières est couverte et dispose d’une maturité moyenne de 6,5 années. Dans l’hypothèse où les coûts de financement actuellement observés sur les marchés obligataires devenaient la nouvelle norme, leur pleine diffusion aux cash flows serait étalée dans le temps. En outre, les foncières ont la possibilité de diversifier leurs sources de financement et le marché semble oublier que la hausse des taux est le pendant de l’inflation qui va, en partie, être captée par les foncières à travers les clauses d’indexation des loyers.
Dans un contexte où l’économie ralentit et où nous constatons une diminution des pressions inflationnistes, nous pensons que les banques centrales pourraient modifier leurs discours vers une politique moins restrictive que jusqu’à présent. Historiquement, les foncières cotées ont surperformé les marchés dans cette configuration.
Raison pour laquelle nous restons positifs sur les foncières cotées.
L’immobilier physique
Moins sensible que les foncières cotées car beaucoup plus illiquides, l’immobilier physique recule de manière sensible selon la typologie de biens et la zone géographique.
Ce mouvement pourrait s’accélérer dans les prochains mois : plusieurs sociétés de gestion spécialisées dans les SCPI de bureaux sur le territoire français ont annoncé des revalorisations à la baisse du prix de parts de leurs SCPI à l’instar de AEW PATRIMOINE, BNP PARIBAS REIM et AMUNDI IMMOBILIER. Les valorisations de certaines des SCPI gérées ont été revues à la baisse entre -7% et -18%.
Plus que jamais, nous réitérons le discours que nous tenons depuis plusieurs mois, c’est-à-dire se concentrer sur des SCPI à fortes dynamiques de collecte qui sont en mesure de se placer du côté acheteur et donc d’user d’un pouvoir de négociation beaucoup plus fort. Ces SCPI ne souffrent pas non plus d’une taille trop importante avec des difficultés pour faire tourner leur inventaire.
La diversification géographique a également son importance. En effet, l’ajustement des prix de l’immobilier a été plus rapide hors France, l’investissement dans d’autres pays européens permet donc également d’apporter un relai de croissance.
En conclusion, nous considérons la hausse des taux comme une opportunité pour les investisseurs immobiliers. L’opportunité de revenir, pour les investisseurs les plus avertis, sur des actions de foncières cotées qui ont atteints un niveau de valorisation historiquement faible, mais également sur la partie SCPI, où il faudra investir de manière sélective.
Rédigé par Florian CHRISTMANN
Le 1er août 2023